“未来的十年、二十年间，中国急需培养一批能够真正让不动产和各类基金对接的运营型企业。”在近期的“博鳌·21世纪论坛”上，优客工场创始人作了主题为《敏捷办公的多维度战略衍生路径》的演讲，他表示，存量物业市场不断扩大，以及对资本化的需求，使得不动产运营型企业更有价值。

优客工场创始人毛大庆。资料图

2015年3月，毛大庆从万科集团高级副总裁任上辞职，创办共享办公企业优客工场。迄今，优客工场已布局数十个城市，成为中国最大的联合办公空间运营商。

按照毛大庆的理解，经过过去多年来房地产市场的快速发展，以及人口老龄化趋势的到来，使得中国大量存量物业面临资本化的需求。而运营型企业的价值，除了对接这种需求，还包括提供符合商业发展逻辑的新型办公方式。

这种适用于中小企业和青年一代的办公方式即为共享办公。近年来随着需求的细化，又细分为弹性办公、移动办公和敏捷办公等形态。其特点为低成本、少限制、社群化、即插即用等。

“房住不炒”的根源

当前，“房住不炒”已经成为我国房地产调控政策的重要指导思想。毛大庆表示，我国存量市值470多万亿元的住宅存量物业，加上220多万亿在投建的住宅物业，未来的住宅存量物业达到了700万亿。

而在未来10-20年里，我国人口将面临快速老龄化，“我们到底存不存在着强大的、让前面近千万亿的存量住宅物业继续资金化和资本化的存续滚动能力？这恐怕也是我们今天在谈住宅领域类‘房住不炒\’的根本原因，因为继续炒下去，恐怕这个‘雷\’会越滚越大。”毛大庆说。

同样的，在非住宅领域，自2013年后，土地出让中的非住宅比例越来越高。在难以通过散售的方式出手的情况下，大量的持有型不动产不仅面临资本化压力，也面临着和使用者及未来的消费习惯如何对接的问题。

因此，毛大庆指出，未来的十年、二十年间，中国急需培养一批能够真正让不动产和各类基金对接的运营型的企业。

“运营型公司的培育是一个非常艰难的过程，但是运营型公司如果不去培育，未来这一大堆的存量不动产非常难以资本化。”他说。

疫情加速联合办公趋势

在众多非住宅物业品类中，办公楼是存量最大的一类。按照毛大庆的理解，在和使用者的对接上，这部分物业有不小的进化空间。

一方面，年青一代的办公习惯开始转变，他们更加注重办公室的“社区化”；另一方面，“大量的企业和新兴企业在落地时首先选择的是弹性办公、移动办公和敏捷办公的场所，而不再去写字楼里面租赁一块花上半年、一年的时间装修，自己买家具。”

毛大庆表示，城市化过程中新兴的劳动者是80后、85后、90后。这批“互联网原住民”，对于办公场景的选择肯定不是原来传统的办公室。“即便不是优客工场，也肯定是更加有弹性、更加灵活、更加社交化、更加科技化的办公室。”

另外，从企业结构上，中国约有1.1亿个法人主体，约四成为中小企业和小微企业。这些企业将是弹性办公、移动办公和敏捷办公的主要来源。毛大庆预计，到2023年，将有2280万人使用联合办公空间，联合办公的市场规模将达到1.03万亿。

在这个过程中，疫情的影响不可忽略。“疫情之后我们注意到两个现象，一个是大量的企业开始更加关注灵活的租约，而不再想花一个很大的钱、装修一个办公室，（否则）当人员变动、业务变动的时候会非常被动。二是办公设施的完善，开放的办公场景，统一服务管理的办公室，还有云端协作、远程办公被越来越多地使用。”

从运营商的角度来看，根据沙利文研究报告，从2018年开始，中国服务式办公将逐渐从“单一的租金模式”开始转向“租金+服务收入的综合模式”。

毛大庆认为，在未来的3-5年里，一个优秀的办公运营服务商最大的能力：一是能够通过运营赋能大量的存量商办楼宇；二是通过平台加入更多服务的资源，增加非租金类的收入。“这是非常重要的转化过程，也是一家运营公司能够真正破茧成蝶的重要转化过程，能不能成功就在于此。”

对于优客工场的发展目标，毛大庆提出四个要求：一是变成中国领先的敏捷办公连锁服务商。二是变成中国办公资产的专业管理者和金融服务商，这是对接REITs跟金融的桥梁。三是成为一个企业聚合价值平台，而不仅仅是租房子的人。四、成为中国新生代企业案例的教育机构。

（作者：编辑：李清宇）